Kaip vykdyti tylų nuosavybės teisinį veiksmą

Yra situacijų nekilnojamojo turto srityje, kai asmuo įsigyja, paveldi ar gauna nuosavybę, tačiau nežinoma, ar teisėtas nuosavybės teisės aktas (angl. “free and clear”) yra be apribojimų. Norint pašalinti visus galimus nuosavybės teisių, įsiskolinimų ar apribojimų reikalavimus, naujasis savininkas turi pateikti ieškinį, vadinamą „tylus nuosavybės veiksmas“ (quiet title action). Nors įstatymai šioje srityje skiriasi tarp valstijų, procesas paprastai yra panašus.

Veiksmai

1 žingsnis

Pasamdykite titulinės įmonės (title company) specialistą atlikti titulinę paiešką iš karto, kai įgyjate teisę į nuosavybę. Paieška atskleis visus kitus nuosavybės teisių reikalavimus, įsiskolinimus ar kitus apribojimus, vadinamus „debesėmis“ (clouds) ant titulo. Kartais tai gali būti tik formalios klaidos dokumentuose, bet svarbu jas identifikuoti.

2 žingsnis

Sužinokite, kad jūsų pretenzijos stiprumas priklauso nuo jūsų teisės pagrindo, o ne nuo kitų pretenzijų silpnumo. Kartu su advokatu įvertinkite savo teisių stiprumą prieš kitus reikalavimus, kad galėtumėte apsvarstyti tylų nuosavybės ieškinio, kurio kaina vidutiniškai siekia apie 1 200 USD, išlaidas.

3 žingsnis

Susipažinkite su vietos įstatymais, reglamentuojančiais tylų nuosavybės veiksmus. Pagal bendrąją teisę ieškovas turi turėti fizinį nuosavybės valdymą, kad galėtų pateikti ieškinį. Jei titulinėje paieškoje aptinkamos „debesės“, nedelsdami kreipkitės į advokatą, kuris pateiks ieškinį atitinkamame apygardos teisme. Dažniausiai procesas trunka 3–6 mėnesius.

4 žingsnis

Pateikus ieškinį, tapsite ieškinio ieškovu. Jūs turite nurodyti visus žinomus pretendentus ir, vykdydami nuodugnią diligenciją, bet kokius naujus pretendentus, apie ieškinį informuoti sertifikuotu paštu. Taip pat reikia pakabinti pranešimą ant nekilnojamojo turto ir paskelbti jį vietiniame laikraštyje, kad būtų pasiekti nežinomi pretendentai.

Teismo sprendimo terminas priklauso nuo valstijos: Nevadoje – 20 dienų, Kalifornijoje – 30 dienų nuo pranešimo pristatymo arba paskelbimo datos. Jei niekas neatsako, teismas išduoda nutylėjimo sprendimą ieškovui. Jei atsako, byla gali tapti ginčijama ir galutinis sprendimas bus priimtas teisme.

Patarimai

• Pasirinkite advokatą, specializuojantį tylų nuosavybės ieškinius – ši sritis reikalauja specifinių žinių ir patirties.
• Jei neturite rekomenduojamo advokato, paprašykite titulinės įmonės pateikti patikimą kontaktą.

Įspėjimai

• Visada konsultuokitės su advokatu, jei titulinė paieška atskleidžia „debeses“ ant titulo.
• Racionali pretendentų paieška reiškia, kad turite bandyti susisiekti su visais žinomais asmenimis ar įmonėmis registruotu paštu jų paskutinėje žinomoje adresų vietoje.
• Atidžiai laikykitės vietos įstatymų, reglamentuojančių tylų nuosavybės veiksmą.